부동산 가격은 과연 얼마나 하락할까. 한국도 일본처럼 '부동산 거품 붕괴'가 올까. 지금 정부는 어떤 정책을 내놓아야 할까.

부동산 정책과 시장 전망을 놓고 공방이 이어지고 있는 가운데 한겨레가 정부의 8·29 대책과 삼성경제연구소의 '부동산 보고서'를 반박하는 외고를 18일 오피니언면 '맞대면'에 게재했다.

먼저 경제정의실천시민연합 윤순철 기획실장은 <정부의 인위적 집값 개입 되레 부작용 양산>이라는 제목의 기고에서 "정부가 금융, 세제 규제완화로 소비자들에게는 빚을 더 내어서 주택을 구입하도록 한 8·29 대책은 진단도 그르고 해법도 잘못됐다"고 비판했다. 주택담보대출을 중심으로 한 가계부채와 연체율이 상승하고 있는 상황에서 가계 대출 비율을 높이거나 주택 구입자에게 세금을 줄여주는 등의 정책은 "정부가 가계의 부실을 권고하는 것"이라는 얘기다.

고분양가도 부동산 시장에 거품을 조성하는 한 요인으로 지목됐다.

윤 실장은 "10년 동안 고분양가와 투기적 주택공급으로 폭리를 취"한 건설사들이 "저금리와 과잉 유동성에 편승해 사업성 검토 없이 주택개발이나 프로젝트 파이낸싱 사업을 추진하고 전국에 투기적 주택을 공급하다 미분양 주택 20만채를 양산하여 경제위기를 초래"했는데, "그럼에도 고분양가를 유지하며 정부에 특혜를 요구하고 있다"고 지적했다.

그는 "큰 흐름에서 보면 거품이 빠지는 것이 서민과 경제에도 좋다"며 "정부는 시장에서 가격이 조정될 수 있도록 지원하되 인위적인 가격조정을 위해 수요를 확장하는 대책을 남발하며 개입해서는 안된다"고 제안했다.

특히 지속적으로 늘고 있는 가계부채와 관련해 "폭탄 돌리기 할 때가 아니다"라면서 △가계대출 고정금리로 전환 △과잉 대출 제한 △공공주택 확충 △건설비 인하 △종합부동산세 원상 회복 △투기적 건설사 퇴출 등의 정책을 정부에 촉구했다.

	▲ 10월18일자 한겨레 29면 '맞대면'

홍 위원은 먼저 "'과장된 경착륙론'에 대해서는 경계심을 가진다"고 전제했다. "최근 1∼2년 사이 언론들은 과장된 '미분양주택 위기론'을 유포"해 "부채 많은 한국토지주택공사로 하여금 그것을 대량 매입하도록 유도했고, 최근에는 과장된 '부동산 가격 폭락론'을 유포해 정부의 무분별한 금융규제완화를 이끌어내기도 했다"는 것이다.

홍 위원은 그러나 "거래량 감소로 인한 경제적 손실이 15조원에 이른다는 주장, 거래 활성화를 위해 다주택 보유자의양도소득세 중과세를 폐지해야 한다는 주장, 공공임대주택 대신 보금자리주택을 더 늘려야 한다는 주장에는 동의하기 어렵다"고 밝혔다.

'부동산 거래량 감소로 인한 경제적 손실(소비자잉여)'에 대해 홍 위원은 "'소비자잉여'를 근거로 부동산 거래량 변화가 가져오는 경제적 이익과 손실을 운위한다는 것은 그 자체가 난센스"라며 "삼성연의 주장이 정당한 것이라면 2006년 부동산 가격이 급등하고 거래량이 폭증할 때 경제적 후생 또한 연간 20조원 이상 발생했다는 황당한 주장도 정당성을 가지게 된다"고 지적했다.

'거래 활성화를 위한 양도세 중과제 폐지'에 대해서도 "(양도세는) 급락기에 매도를 지연시켜 경착륙을 막아주는 안전판 구실을 한다"며 "정부가 다주택 보유자의 매도를 용이하게 해주는 것은 경착륙을 유도하면서 동시에 불로소득 환수 기회를 스스로 포기하는 것으로 매우 부적절하다"고 꼬집었다.

'자가보유율을 높이기 위한 보금자리 주택 확대' 주장에 대해서는 "자가보유율을 높이는 가장 좋은 방법은 다주택 보유자들에 대한 양도소득세율을 높이는 것"이라며 "다주택자 보유자들의 수가 크게 줄어들면 대부분의 주택은 1가구1주택 보유자들에게 돌아가고, 자가보유율은 자연스럽게 높아지게 된다"고 강조했다.

홍 위원은 "전세가격이 급등하면서 공공임대주택 공급을 확대해야 한다는 전문가들의 주문이 줄을 잇고 있다"며 "정부 재정지출에는 한계가 있기 때문에 주택복지재정 대부분은 우선적으로 공공임대주택 부문에 투입되어야 할 것"이라고 충고했다. "그린벨트를 풀어 건설하는 보금자리주택은 분양하지 않고 공공주택 확충 방안으로 활용"해야 한다는 윤순철 실장의 지적에 동의하는 제안이다.

삼성연의 보고서에 대해서는 김광수 경제연구소의 선대인 부소장이 '금융권 주택담보대출액 규모와 비슷한 전세보증금을 고려하지 않았고, 주택수요의 가구수가 지속적으로 증가하긴 하지만 앞으로 빚을 내서 집을 살 사람들은 많지 않다'고 반박한 바 있다. 선 부소장은 "삼성경제연구소 보고서는 기존의 부동산-건설업계가 ‘부동산 가격이 오른다’며 마르고 닳도록 써온 레파토리를 짜깁기한 한심한 수준의 보고서"라고 혹평하기도 했다.