우장창창의 '을질'? 개정 상가법이라면 리쌍이 진다
우장창창의 '을질'? 개정 상가법이라면 리쌍이 진다
[팩트체크] 환산보증금 4억 넘으니 억울해도 참으라고? '법대로'가 아니라 '법의 구멍'이 문제

7일 오전 신사동 곱창집 ‘우장창창’의 강제집행 이후 포털 댓글 창에는 ‘임차인의 을질’이라는 글이 쏟아졌다. ‘임차인이 계약기간이 만료됐음에도 나가지 않고 리쌍을 이용해서 언론 플레이를 한다’는 것. 이 과정에서 임차인이 임대료를 내지 않았다는 등 사실과 다른 말이 퍼지기도 했다.

우선 우장창창 사태를 간략히 설명하면 다음과 같다.

1. 2010년 11월 서윤수씨가 우장창창 개업. 권리금 2억7500만원, 보증금 3천에 월세 300만원. 인테리어 7000만원 등 총 4억3천만원 투자.
2. 2012년 리쌍, 우장창창 건물 매입. 직접 장사를 하겠다며 나가라고 통보.
3. 2013년 서윤수 대표, 리쌍에게 보상금 1억8천만원 받고 1층을 내어주기로 합의. 대신 지하와 주차장을 활용해 영업하기로 합의. 당시 합의서에는 건물주가 ‘주차장 용도 변경에 협력한다’고 돼있음.
4. 리쌍, 주차장 용도 변경 거절. 우장창창 서윤수씨, 합의이행하라며 소송 제기
5. 리쌍, 명도소송으로 맞대응. 재판부는 양측 주장 모두 기각.
6. 최초 2년 계약 끝남. 리쌍은 우장창창이 계약갱신요구를 하지 않았으니 퇴거 요청.
7. 재판부, 갱신요구 안했으니 가게 비우라고 판결.

이 사건을 ‘을질’이라는 비난하는 사람들의 논리는 크게 네가지 정도로 정리할 수 있다.

첫째, 리쌍이 보상금을 주었고 2년 계약이 끝났으니까 나가라고 하는데 나가지 않는다.
둘째, 임차인이 불법인 주차장 용도변경을 무리하게 요구하다 안되니까 소송을 했다.
셋째, 서 대표가 갱신요구도 안했으면서 나가라고 해도 나가지 않았다. 
넷째, 우장창창의 경우 환산보증금이 4억원이 넘기 때문에 상가법의 보호를 받을 수 없다. 

이 네가지 주장은 정말 사실일까? 

▲ 강제집행이 중단된 뒤 서윤수 우장창창 대표와 현장을 찾은 시민들이 포옹을 하고 있다. 사진=한정민 대학생 명예기자
1. 법 다 지키고 보상금도 줬는데 리쌍이 뭘 잘못했나?

결론부터 말하면 리쌍은 합법적인 행동을 했지만 우장창창 서윤수씨에게 억대의 손해를 끼쳤다. 그리고 리쌍이 따른 법은 문제가 많은 법이어서 현재는 개정된 상태다.

2012년 리쌍은 건물을 산 후 자신들이 직접 장사를 하겠으니 가게를 비워달라는 통보를 한다. 이는 곧 서윤수씨가 권리금 2억7500만원을 날리게 된다는 뜻이다. 원래는 서씨가 전 임차인에게 권리금을 준 것처럼 다음 임차인에게 서씨가 권리금을 받아야 한다.

하지만 당시 법 상으로는 건물주가 직접 장사를 한다고 하면 임차인은 권리금을 보호받지 못했다. 그래서 개정 전 법의 허점을 이용한 건물주들은 이 방법을 사용해 권리금을 가로채기도 했다. 자신이 직접 장사를 한다고 한 후 이후 임차인에게 권리금을 받는 식이다.

우장창창 건물의 경우 1층에서 리쌍의 길(길성준)의 누나 길은진씨가 ‘리쌍포차’를 운영하기 때문에 리쌍이 다른 임차인에게 권리금을 가로채지는 않았을 것이다. 그러나 우장창창 사장 서윤수씨가 권리금 2억7500만원을 날리게 됐다는 사실은 변하지 않는다.

이에 대한 보상 차원에서 리쌍은 처음에 1억원을 제시했다. 2년 전 2억7500만원을 냈는데 1억을 받고 나가는 것은 상식적으로 손해다. 그래서 나온 것이 ‘1억8천만원+지하와 주차장에서 장사 허가’라는 내용의 2013년 합의문이다. 서씨는 리쌍이 준 합의금을 받고도 1억 이상의 손해를 봤다.

만약 상가법 개정 이후에 사건이 일어났다면 서씨는 권리금을 보호받을 수 있었을 것이다. 2015년 12월 대한민국 법무부가 발행한 ‘개정된 상가법 Q&A 40선’에는 “종전에는 임대인이 그곳에서 직접 장사를 하여 권리금에 해당하는 이익을 취득하는 등 문제가 되어왔다”며 “이러한 임차인의 피해를 막고자 권리금 회수를 방해하지 못하도록 개정했다”고 나와있다.

▲ 7일 오전 우장창창 강제집행 현장. 사진=노컷뉴스
2. 주차장 용도 변경은 불법이니 임차인이 무리한 요구를 한 것이다?

2013년 합의문에는 “임차인이 1층 주차장을 영업에 맞게 용도변경(건축 포함, 단 본 건물의 미관을 해치지 않는 범위로 한다) 하고자 할 때는, 용도변경 절차에 대해 임대인은 협력한다”는 내용이 있다. 

▲ 2013년 당시 우장창창-건물주(리쌍) 간 합의문 일부. ⓒ 맘상모
이후 리쌍이 주차공간 용도 변경을 거절하자 서윤수씨는 합의를 이행하지 않았다며 소송을 제기했다.

이를 두고 “임차인이 불법적인 요구를 하면서 리쌍이 들어주지 않으니까 소송을 했다”는 여론이 일었다. 주차장 용도를 변경해 장사를 하는 것이 건축법과 식품위생법 상 불법이기 때문이다.

하지만 이 법은 잘 안지켜지고 있다. 강남구 신사동 에덴공인중개사 측은 8일 미디어오늘과의 통화에서 “신사동도 마찬가지고 홍대, 명동, 어디든 왕왕 주차장을 용도변경해 장사를 한다”며 “일부 건물주는 불법적인 어떤 행태도 싫어해서 허가해주지 않는 경우도 있지만 종종 가게들이 알면서도 눈감고 지나가는 부분이다”고 말했다.

즉 서윤수씨는 주차장 용도변경에 대해 다른 가게들이 했던 것과 같은 요구를 한 것이다. 더구나 건물주인 리쌍도 용도변경에 협력하겠다고 합의했기 때문에 무리한 요구라고 보기는 어렵다.

▲ 7일 오후 서윤수 대표가 건물주 개리(강희건)과 대화를 시도했으나 답을 받지 못했다. 사진=정민경 기자
3. 왜 임차인은 계약 갱신을 요구하지 않았나?

우장창창과 리쌍이 최초로 계약했던 2년이 지나자 리쌍 측은 “임차인이 계약갱신요구를 하지 않았으니 더 이상 계약할 의사가 없는 것으로 보인다. 퇴거를 명해달라”고 재판부에 요청했다.

상가건물임대차보호법 제10조 (계약의 갱신)에 따르면 임대인이 계약만료 전 6개월 전부터 1개월 전에 임차인에게 갱신거절을 하지 않은 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대한 것으로 본다. 이를 ‘묵시적 갱신’이라 하는데 우장창창의 경우 환산보증금이 일정 수준을 초과하므로 이 보호법을 적용받지 못했다.

▲ 판결문 일부. 재판부는 우장창창이 이 사건 임대차 관계의 계속 유지를 희망하여 왔던 것으로 보긴 하였지만, 나가야 한다고 판결했다. ⓒ 맘상모
이에 대해 “임차인이 자동갱신을 믿고 갱신을 하지 않은 것은 안일하다”는 지적이 나온다. 7일 서윤수씨는 기자회견 이후 기자들과 만나 “우선 리쌍 측이 한달 전까지 특별한 통보를 안해서 자동갱신이 되는 줄 알고 있었다”며 “게다가 계약이 9월30일 만료인데 9월15일 날 장사를 계속하게 해달라고 재판장에 나와 호소했다”고 말했다. 임차인의 입장에서 임대차 관계를 계속 유지할 것이라는 의지를 보였다는 말이다.

이어 서씨는 “사실 많은 상인들이 이 법을 모르고 있기도 하고, 알고 있다고 하더라도 보통 먼저 계약을 유지해달라고 요청하지 않는다”며 “임차인의 입장에서 건물주가 먼저 나가라는 통보를 하지 않을까 기다리는 편이지, 이 법을 안다고 해서 당당하게 계속 계약해달라고 먼저 계약갱신 요구를 하는 임차인이 있을지는 모르겠다”라고 설명했다.

▲ 7일 기자회견 하는 서윤수 대표. 사진=정민경 기자
4. 우장창창, 환산보증금 일정수준 넘으니 보호 못 받아도 어쩔 수 없다?

우장창창의 경우 환산보증금이 3억원대다. 우장창창이 리쌍과 계약을 체결했던 2013년 9월에는 환산보증금이 3억원을 초과하면 상가법 적용대상이 아니어서 자동갱신이 되지않았다. 

하지만 환산보증금이 3억이 넘는다고해서 상가법의 보호를 받지 못하는 것은 현실을 제대로 반영하지 못한다는 지적이 많아 2013년 법이 개정됐다. 환산보증금 3억이상이면 보호받지 못했던 것을 4억으로 바꾼 것이다. 

그럼에도 우장창창은 이 개정법을 적용받지 못했다. 2013년 법이 개정됐지만 시행이 2014년 1월1일부터였기 때문이다. 우장창창은 2013년 9월 계약을 했다. 현재 개정된 법에 따르면 리쌍이 계약 한 달 전에 통보를 하지 않았으므로 서씨에게 퇴거요청을 할 수 없다. 

이에 대해 황의수 변호사(법무법인 내헌)는 “상가법이 개정된 취지는 환산보증금이 일정수준을 초과하더라도 계약 갱신에 대해 보호를 받아야하는 필요성이 인정됐기 때문”이라며 “하지만 개정 전 계약을 했다면 개정법을 적용받을 수 있을지는 확답할 수 없다”고 말했다.

"법대로 하자"는 해결책이 아니다

7일 우장창창의 강제집행은 중단됐지만 언제 또 강제집행이 들어올 지 모르는 상황이다. 이런 상황에서 인터넷의 댓글들은 "법을 지키지 않았으니 당해도 어쩔 수 없다"고 말한다. 

하지만 개정 전 상가법은 허점이 많은 법이었고 임차인의 권리를 지켜주지 못한 법이었다. 개정된 상가법도 완벽하지는 않지만 현재의 상가법정도만 됐더라도 우장창창은 어제의 상황까지 오지 않았을 수도 있다.  이번 사건에서 "법대로 하자"는 주장이 해결책이 될 수 없는 이유다. 

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?? 2016-11-16 21:49:19
이 말도안되는....'법대로 하자"는 해결책이 아니다' 라니... 이게 진정 지성인의 글이란 말입니까??
미디어 오늘 이라는 매체 자체가 굉장히 편협한 매체인건 알긴했는데 이건 옹호 수준이 진짜 인민재판 수준입니다

기레기님 2016-09-01 16:20:32
야 이 기X기야
이딴걸로 또 언론 플레이냐?서씨한테 얼마나 받아 처먹으면 이런 기사가 나오냐?
기간만료 갱신요구 안했음 당연 xx 임차인이 잘못한건데 법이 잘 못되었고 서씨가 불쌍하다?
서씨 이 xxx은 도대체 법을 얼마나 어겼는데 그런거는 왜 기사를 안쓰냐? 아유 이 기레기 쯧쯧
제발 좀 알고 씁시다 기X기님~ 기자면 사회에 얼마나 영향을 주는지 모르고 있음?

ㅎㅇㅇㅎㅇㅎ 2016-08-28 16:24:21
소급입법금지의원칙이 뭔지도 모르는기자. 되도않는 선동질 따위에 부화뇌동할 국민이 당신 생각만큼 많지 않응것임을 알아라.